資産運用コラム

中古区分マンションを現金で購入してみました 中編【重要事項説明から～決済引渡しまで】

中古区分マンションを現金で購入してみました　【重要事項説明から～決済引き渡しまで】中編

目次

1.はじめに
2.商談＆手付金
3.入居者退去の連絡がくる
4.重要事項説明＋売買契約書説明の説明と交付
5.決済、引渡し
6.結局いくらかかったか
7.登記簿から見る権利関係の流れ
8.さいごに

◆1.はじめに

不動産投資儲かるか？実際に収益不動産を買ってみてやってみた体験記、中編です。                                        
ローンを組まないでオーナーチェンジの安価な中古区分マンションを現金で購入してみました。                                        
商談から重要事項説明、売買決済、引き渡し、入居者募集から入居、確定申告までご紹介します。

物件探しと買い付け申込書を出す前編はこちらです。                                        

 

◆2.商談＆手付金

10月

買い付け申込書を持参して不動産屋にいきました
物件の場所は自宅がある市内にあるが、仲介業者は都内にあるので都内の仲介業者の事務所にいく 手付金は20万を指定されたのでその金額をいれてます。
売却の理由や、修繕積立金はどんな感じだとか、マンション全体で空室はどれだけあるかこのへんを聞きました
 
次回の重要事項説明と売買契約書交付の日程を決めてこの日は終了です。
私は物件の買主ですが、売主側も同じ不動産屋に物件の売却の仲介を依頼してる模様です。

 

◆3.入居者退去の連絡がくる

商談から数日後、不動産屋から入居者が12末で退去するという連絡がきます。
結局、清掃済みの空室の状態で物件を引き渡されることになりました。
 
その物件を前所有者の時代から管理をしている地元の不動産屋を紹介されましたのでその不動産屋と一緒に入居者を探すことになりそうです。

 

◆4.重要事項説明書＋売買契約書の説明と交付

11月上旬 

重要事項説明書
 
購入物件について不動産業者が作成した重要事項説明書の説明をうけます。
物件についての住所面積、場所、用途地域から始まって、修繕積立金の総額や、ハザードマップなど
色々と説明をうけました。これでOKですと了承、捺印したら後から「こんなの聞いてない」みたいなことは言えないので
全て納得してから次に進みます。
 
売買契約書
 
売買契約書も交付されます。これは物件価格〇円で、買主は、いつまでに残金を支払うか、売主は建物の引き渡しはいつするかみたいな内容です。
 
次は決済になりますので日付を決めてその日は終了です。
この日に買主は残金を払って、売主は引き換えに建物の権利書を買主に渡すのと当時に
司法所による所有権移転の手続きをします。

 

◆5.決済、引渡し

決済というと一般的には売主と買主と不動産屋、司法書士が銀行の一室で決済をする見たいなイメージですが、
売主買主側に同じ不動産屋が担当していることと、現金購入なので私が残金を不動産屋が提示する口座に入金することで終わりました。
私と売主は対面することはありませんでした。
 
所有者になりましたが、まあ、あっさりです、
なにか、劇的に変わったかというと何も変わらない。
銀行口座から現金がドカッと減り懐が寒くなったくらいです。節約せねば。
今回のように現金購入なら別にいいですが、特にローンを組んで頭金を多めにいれて銀行口座が0円に近くなるのは危険だと思います。
収益でも実際に住む場合でも同じです。手元にそれなりに現金をもってるようにしましょう。
 
特にトラブルがなければ、仲介してくれた不動産屋の出番は終わりです。
該当物件の仲介と賃貸客付け会社が別だと、今回のように個別に動く必要があります。              

 

◆6.結局いくらかかったか

初期費用は下記の通りです。
固定資産税は前の売主が払う義務があるのですが、年間で売主と買主で日割りで精算する慣習があります。

物件 2,400,000
仲介手数料 32,000
登記費用司法書士報酬 126,720
所有権移転登録免許税 45,000
固定資産税日割り 42,000
火災地震保険(5年前払い) 33,000
合計 2,678,720

 

そして後からかかる費用が下記の通りでした。
不動産取得税は購入後約半年後に1回だけ、固定資産税・都市計画税は翌年から毎年収める必要があります。時期になると自分が住んでるわけでもないのに納付書が送られてきます。

不動産取得税（土地・建物） 60,500
固定資産税・都市計画税（土地・建物） 32,000

 

物件価格の他に費用が色々とかかることがわかります。
この費用は物件価格、固定資産税評価額に比例しますから現金購入、又は、頭金多めのローンだとかなり現金が出ていきます。

◆7.登記簿から見る権利関係の流れ

重要事項説明の際に登記簿が添付されるのですが、ここの権利部をみると物件が出来てから今まで権利関係的に何ががあったのか読み取ることができます。  それによると、この物件は最初の新築時、なんと1700万円でした。

最初の所有者は1700万円を24年間かけて返済し、25年目に売却、次の所有者が5年保持して今回の売却に至ったようです。
売主にいくらで物件を手に入れたか聞いておけばよかったです。

たしかバブル絶頂期が1990年、崩壊開始が1991年という特殊な事情があったにしろ、30年で83%ほど物件価格がおちるのはちょっとびっくりです。
投資物件にしても自分で住む実需にしても新築を買うと、1年目から物件価格が下落するのは覚えておいたほうがよさそうです。          

◆8.さいごに

結果的にはもともと新築1700万円の物件を31年後に83%減の240万円で購入しました。
はたして最初の持ち主は利益をだせたのか・・
 
空室のお部屋オーナーですからこのままだと毎月、修繕積立金の1万円が減っていくことになります。
最悪、自分で住んでしまえば毎月1万円のコストがかかり、固定資産税が約3万円かかりますから、合計年間15万円で住めることになります。
 
後編は売主時代から本物件を管理している地元の不動産屋にコンタクトして、住んでくれるお客さんを募集することになります。
 

後編はこちら

中古区分マンションを現金で購入してみました【入居者募集から～確定申告まで】

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