株式投資か不動産投資か債券か？アセットアロケーション（資産配分）の重要性と具体策
目次
はじめに：アセットアロケーションの重要性
資産運用を行う際に、多くの人が「どの金融商品を選ぶか」に注目しがちですが、実は「資産配分（アセットアロケーション）」こそが長期的な投資成果を左右する重要な要素です。アセットアロケーションとは、資産を複数の投資先（株式、不動産、債券など）に分散することで、リスクを抑えつつリターンを追求する手法です。研究によれば、ポートフォリオのリターンの8割以上はアセットアロケーションで決まるとも言われています。
○にだけ100%投資してれば正解というわけではなく、ある投資先の価格が下がった時、一緒に下がるような投資先ではなく、変動に無関係、または逆の動きをする投資先を混ぜることによって価格変動リスクをなるべく抑えることができます。
株式、不動産、債券の特徴と役割
株式：高リスク・高リターンの成長エンジン
株式は企業の成長に投資する手段であり、長期的に高いリターンが期待できます。
配当金や株主優待を出している企業の株式を保有することで配当金、株主優待をうけとることもできます。
一方で、価格の変動が大きく、短期的なリスクは高い点に注意が必要です。
企業の業績が悪かった場合に無配当、株主優待廃止になることもあります。この場合容赦なく企業の株価はさがります。
株や投資信託を購入して、売却した時に売却金額が購入金額より高ければ差額が利益になります。
逆だと損失になります。売却したときに利益が確定されますので売却しなければ儲けも損失も見込みの数値にすぎません。
分散型の投資信託やETFを利用すれば、個別株に比べて業績リスク、株主優待改悪・廃止リスクを抑えられます。
特にインデックス投資を通じて市場全体に分散投資することで、経済成長の恩恵を受けられます。
このインデックス投資ですが、アメリカのインデックス投資銘柄を新NISAで1800万円分買うというのが流行っています。
今まで株式市場で何十年も色々事件があったけれど結果を見てみると負けてる人は今の所だれもいないし、これからも多分大丈夫であろうという理由です。
成長投資枠と積立投資枠で合計枠360万円を5年関継続して投資枠MAXの1800万円を埋めるわけです。
こちらも売却したときに利益、損失が確定されます。新NISA大きなメリットは本来なら利益に対してかかる約20%の税金がかかりません。
不動産：安定収益とインフレ対策
不動産投資は、賃貸収入という安定したキャッシュフローを生み出す資産クラスです。さらに、実物資産はインフレーションに強く、物価上昇局面でも資産価値を維持しやすい特徴があります。また借入をしていた場合でも借り手にプラスに働きます。
2011年の1000万円と物価高になっている2025年の1000万円では対ドルでも対円でも同じ1000万円ですが価値が明らかに落ちています。
自己資金100%運用の株式その他の投資と違い、自己資金＋借入をして収益物件を購入することができます。
家賃収入は毎月○円、12倍して年間で○円、来年も見込みで恐らく○円であろうと予想でき、定期的な収入となります。
対して株は時に理由なく、又は海外の要人がなにかしゃべっただけで急沸、急落することがある為、株で定期的に収益をあげるのは大変です。
不動産が毎月毎月生み出す家賃収入を上回る利益を稼ぐには相当の運と経験が必要ですし経験があっても参入タイミングが悪くてマイナスになる人はいます。
実際に賃貸業をしてみるとわかりますが、自分の私財を投入して他人が生活することができるお部屋を世の中に提供している、自分を中心として
リフォーム会社や、管理会社への金銭の支払い、市税や県税の納税、確定申告をして国税の納税を通して社会、人とのかかわりがあり、世の中とつながっているという実感がわきます。
投資で運用する金額が大きくなったり投資と本業の給与所得の合計した年収が大幅にあがっているなら投資用不動産も選択肢にはいってきます。
株や投資信託、債権等の収入は自動的に約2割の源泉徴収がなされますが、家賃収入は確定申告で給与所得と合算して損益通算できます。
例えば、不動産賃貸業でつかうパソコン、物件を見に行った交通費、不動産賃貸業で使用している事務所兼住居の不動産賃貸業で使用している面積分に相当する家賃、建物の減価償却などを経費にいれることができます。iDeCoの掛け金全額やふるさと納税も所得から引けますのでこちらも活用できます。
デメリットとしては
・自分が住んでないにもかかわらず、固定で発生する費用がある。固定資産税や火災保険を払う必要がある。
・修繕積立金や、付帯設備の修繕、管理会社へ支払う管理費など経費が掛かります。家賃＝儲けではありません。
・物件の立地や資金計画が最初から間違っていると後から巻き返しができない。
・初期投資額が大きく、管理コストや流動性の低さがデメリットとなります。
これはデメリットにもメリットにもなりえますが、オーナーは自身が最終的な意思決定や管理会社との折衝は、自分でやらなければなりません。
投資金額だけ責任を負う株や債権と比べて、自身が入居者のことを考えて入居者が長く住んでくれるような物件の維持に務める必要があります。
現物不動産を持ちたくない方はJ-REIT（不動産投資信託）もありますのでこちらを購入することになります。
証券化されていますので株式市場で購入、売却できます。おすすめの買い方が配当と売却益が非課税になる新NISAの成長投資枠で購入することです。
金利が上がると借入金の金利上昇分の利益が圧迫される為、2025年現在のJ-REITの評価額は下落しています。
債券：ポートフォリオの安定剤
債券は比較的低リスクで、安定した利息収入が期待できる資産クラスです。特に国債などの信用度が高い債券は、景気後退期にリスク資産の下落をカバーする「クッション」の役割を果たします。特に個人向け国債変動金利10年の年利は0.8%と1%近くまであがっていてこれからも上昇する可能性があります。
リスクとしては下記があります。
・発行元が倒産や財政難に陥った場合、利子や償還金が受け取れなくなる可能性がある。
・金利があがると既存債権の価格が下がる為、市場で途中売却する場合、債権を買ったときの金額から元本割れすることがある。
個人向け国債等、発行元が倒産しないかぎり償還まで保有していれば元本がもどってきますが
○○債券インデックス・ファンドのような債権を證券化したような金融商品は金利の上昇が一服するまで評価額が下がり続けます。
アセットアロケーションの基本原則
1. 投資目的とリスク許容度の明確化
アセットアロケーションを考える際は、まず「何のために投資をするのか」、そして「どの程度のリスクを許容できるのか」を明確にすることが重要です。例えば、老後資金を目的とする場合はリスクを抑えつつ安定的なリターンを重視し、教育資金など中期目的ならバランス型の配分が適しています。
2. 分散投資によるリスク管理
「卵を一つのカゴに盛るな」という投資格言の通り、資産を複数の資産クラスに分散することで、一つの資産が値下がりしても全体の損失を抑えられます。株式と債券、不動産は異なる値動きをすることが多いため、組み合わせることでポートフォリオ全体の安定性が向上します。
3. 定期的なリバランス
市場の動向によって、当初決めた資産配分が崩れることがあります。そのため、半年から1年に一度はポートフォリオを見直し、当初の配分に戻す「リバランス」を行うことが重要です。これにより、リスクを一定に保ちながら、安定的な資産運用が可能となります。例として異常に上がり過ぎた株式の何割かを利益確定、逆に価格が下がっているRIETや債権を買い増しして平均取得単価を下げておくなどがあります。
具体的なアセットアロケーション例
例1：積極型（高リスク・高リターン）
株式：60%（国内株式30%、海外株式30%）
不動産：30%（REITや実物不動産）
債券：10%（主に社債や新興国債券）
成長性を重視しつつ、30%の不動産でキャッシュフローを確保します。
例2：バランス型（中リスク・中リターン）
株式：30%（国内15%、海外15%）
不動産：40%（REITや実物不動産）
債券：30%（国内債券と米国債券を併用）
株式の成長性と債券の安定性をバランスよく組み合わせます。
例3：安定型（低リスク・低リターン）
株式：30%（主に高配当株やインデックス）
不動産：20%（安定運用型のREIT）
債券：50%（個人向け国債等、国内国債中心）
リスクを抑え、堅実な資産成長を目指します。
まとめ
コロナウイルスが流行した2019年から2023年は日本の株や投資信託は大幅に評価額が値下がりしました。
居酒屋、航空・鉄道関係、プライダル、旅行宿泊関連は壊滅的な打撃を受けましたが、債権はとくに変化なし、衣食住の「住」である住居用の不動産賃貸も住む人が消滅して激減するわけではなく状況が悪くなったとはなりませんでした。
個別株だけやってれば正解、不動産だけやっていれば正解ではなく、少額でも債権や投資信託もやってみて収入の入口を複数持ちながら資産形成をしていき自己資金がたまったら収益不動産を買って資産形成していきましょう。もちろん株や投資信託も今まで通り継続します。
資産形成に有効な投資は全体資金の割合を気にしながら全部とりいれていけば、特定の投資先の調子がわるくても別の投資先先が堅調ということが起こります。
株式、不動産、債券はそれぞれ異なる特性を持ち、組み合わせることでリスクを抑えながら安定したリターンを期待できます。アセットアロケーションは一度決めて終わりではなく、ライフステージや経済環境に応じて柔軟に見直すことが重要です。目標に向かって、堅実かつ持続可能な資産運用を行いましょう。
簡単60秒！物件無料査定
住所・電話番号の個人情報入力不要、メールアドレスに査定結果をお送りします♪
メルマガ会員登録
定期的にメルマガ配信＆随時ホームページ非公開物件含むお勧め物件情報をお届けします♪